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楼市如何走出“越限越涨”怪圈

发布时间:2016-03-26 10:21:16

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昨日上海市出台楼市新政，其中明确，非户籍居民家庭购房社保缴纳满2年改为5年；二套房申请贷款的居民，首付比例不低于50%，购买非普通自住房的首付比例提高到70%。而继这个被称为“最严房地产新政”之后，昨日22时，深圳市政府也出台调控政策，非深户籍人口购房社保年限由1年提高到3年，同时，近2年内有住房贷款记录的或在深圳市已有一套住房但已结清相应住房贷款的，贷款首付比例执行最低4成。

上深两地同日出台调控政策，给火热的楼市“降火”的意图很明显。以本次“沪九条”为例，它是以需求侧的限购作为核心内容，确实在短期内能够对楼市产生速效降温的作用。首付贷能够从资金上进行截流，使得那些原本不具备购房能力却想要通过首付贷款等“场外配资”的需求被遏制。对于普通的刚需来说，一般很难承受首付贷的高利息，而只有投机需求才愿意接受如此高成本的资金周转，这无疑是有益于楼市去杠杆、防止泡沫的。

但是，重新提高购买门槛的做法，其实和之前多轮的限购措施没有本质区别：依然是寄希望于限制购买来保障供应，以达到降低房价的目的。但这种措施在抑制了需求的同时，也变相抑制了供应。房子生产出来，购买力却因各种门槛望房而兴叹，这只会使得供需矛盾向异地转移，许多开发商或许不得不转向那些不限购的二三四线城市，而这些城市正是去库存的“前沿”。

所以说，一线城市楼市“降火”，限购只是应急之策。尽管能打击投机性需求，但是原本的刚需也可能被高高的门槛所掩盖，而这种需求并不会因为被掩盖而消失。过去的限购实践已表明，它给楼市带来的不是解决房价与住房问题，只是通过行政干预强制给房价按下暂停键。上海还给买方资格附加“已婚”条件，这就被指有非婚歧视之嫌。

事实上，地方出台限购政策，恰恰说明房价还有继续上行的可能，其根源还在较大的供不应求。在这种情况下，人们对房价的预期不会改变，在供求环境和预期都没有变化的情况下，房价更多的只会是止涨而非下降，一旦政策松动，房价只会更大程度地上行。因此，限购恰恰是使得楼市陷入“越限越涨”的怪圈。

楼市的宏观调控，盯住需求只是其次，更为重要的仍然在供给层面。受土地财政、投资投机等因素的影响，国内的房地产市场特别是一线楼市一直面临着“面粉比面包贵”的僵局，而对于“面粉”这一供给端的改革，可能才是使得房价合理回归的柔顺剂。“沪九条”的其他条款就提到了：加快住房用地出让前期工作，增加商品住房用地供应，提高商品住房用地的中小套型比例、推进廉租住房和公共租赁住房并轨运行及多渠道筹措人才公寓住房等。

应该说，这几条才是未来楼市调控的治本之药，也是政府必须介入市场之处。与中国将房地产业作为“支柱产业”不同的是，德国坚决否定房地产“支柱产业”说，而是将其作为社会福利机制的重要一环，德国政府还通过税收手段，加大房地产投机炒作的成本，精准打击了投机炒作。这些都是从供给侧入手对楼市的调控，对当下中国也颇具借鉴意义。

只有从供给侧着力而不是一味依赖限制需求，才有可能使得房地产逐渐脱下保值升值好渠道这一投资品的外衣，回归其消费品的本来属性。